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大连码头渔歌酒楼:投资公司!隐形“地产巨鳄”

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自成立以来,中投发展便已“不差钱”,坊间曾—度传闻称该公司的实有资金高达60亿元.在四个月内便在京津地区豪掷63.74亿元大肆圈地,该金额已是该公司注册资金的三倍多.

文INEW ECONOMY记者 宋爽劲

短短四个月狂砸六十亿圈地,这个成立不足两年的“地产巨鳄”己然抢尽了风头.

中投发展有限责任公司(简称“中投发展”)自成立以来,外界对于该公司的传闻便持续不断.与其他地产公司不同,中投发展成立至今仍未建设 网站,而这样一个低调的地产网站却一度被疯传该公司的实有资金高达60亿元,并且该公司股东之一的建银投资认购额度为36亿元.随后中投发展便在京津地区豪掷63.74亿元大肆圈地,该金额已是该公司注册资金的三倍多,上述传闻的真假也就不言自明.

2月4日,中投发展以总价4.62亿元的价格,成功中标了北京密云县一宗居住用地,由于该宗土地的用途在国土部门发布的出让公告中特别注明了“包含养老功能”,这也是首次将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划.据悉,该地块位于北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-Ol地块,面积519965平方米,土地使用年限是50年.根据测算,这两宗土地的平均楼面价为888.5元/平方米.

中投发展方面表示,公司拥有完整的养老产业规划和发展方案,是有备而来.“在密云A-Ol、B-Ol地块上,我们主要从事养老产业探索,并不会借养老名义来从事房地产开发.”

几乎是在同一时间,中投发展还以9.25亿元的总价,拿下了与上述地块相邻的“密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-02、B-02、B-03、B-04地块”,这四宗地块建筑规模约为23.78万平方米,平均楼面价3889.8元/平方米,土地性质则为住宅用地.根据该地区楼盘目前价格,按照开发周期大约3.5年来算,该项目未来整体利润率将超过50%.

据了解,目前中投发展在北京接洽的项目除了密云新城开发项目外,还包括亦庄商业综合体开发项目和昌平新城的行政功能区市政设施建设项目.后者被命名为“昌平新城科技商务区(TBD)”的项目开发面积达55平方公里.早在去年11月,中投发展便在天津地区疯狂拿地.2012年1 1月13日,中投发展(天津)滨海有限责任公司以46.771亿元,一举拿下天津滨海新区中心商务区8宗地块,总面积达36.3万平方米,主要用途为住宅和商业配套服务.虽均未出现溢价,但成交总额亦不少,达46.771亿元.随后,中投发展又以3.1亿元底价摘得津滨2012-10号地块.

资料显示,滨海新区位于天津东部沿海地带,其中心商务区按照天津政府的规划,未来将打造成一个“令人震撼的国际性、现代化商务区”.而规划中将引入大型商业项目、建设摩天地标大厦群的天碱商业区,由于体量超大难以撬动,目前还处于空白.

中投发展董秘冯文曾在非公开场合表示,该公司定位于成为“城市综合运营商”,即前期协助政府进行市政规划、城市定位,中期参与基础设施的建设、施工,后期承担城市管理、运营的职责.“下一步的投资重点将在城镇化相关的项目,如建材、基础设施、市政建设、房地产、新能源等,重点投资开发海南、京津、郑州新区等地.”

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自成立以来,中投发展就一直“不差钱”.根据工商局的资料,中投发展成立于2011年6月,经营范围主要包括城市建设、基础设施建设投资、养老健康产业投资、股权投资、项目投资、投资管理咨询、企业管理咨询、受托资产有偿管理、城市信息化建设投资等.中投发展注册资本为20亿元,各方股东约定在公司成立时初步出资20%,余下的80%将于公司成立后两年内支付.

四方股东分别为绿城房地产、绿城阳光、建银投资和美国黑石基金( Blackstone).四方分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元,因此四方持有合资公司股份的比例分别为24%、6%、60%和10%.其中,建银投资为国有独资金融投资公司,成立于2004年,主要承接建设银行股改上市遗留的一部分固定资产、自办实体、对外投资以及委托贷款等.

该公司是 汇金公司的全资子公司,而后者又隶属于国家主权财富基金中国投资有限责任公司(简称“中投公司”),因此,建银投资实际上是中投公司的实业投资平台.

不过中投发展的股东构成却比想象中的要复杂.有知情人士透露,作为股东之一的全球最大私募基金黑石亦与中投公司“沾亲带故”.目前,中投公司持有黑石公司约12.5%的股票.

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除了背靠中投公司这一大靠山外,中投发展又与光大银行于2012年10月签订全面战略合作协议.根据协议要求,光大将为其提供200亿元的授信支持.有业内人士称,银行、私募基金、代建公司三方参与,结合其政府背景、品牌优势,因此,中投发展拿的项目,基本上都会是一些大规模的新城开发项目,在一定程度上还承担了政府规划职能.可以想象,一条综合了建设开发和运营业务的城镇化投资巨鳄在国内初现雏形.

不过,在这当中最为受益的当属绿城.绿城一方面攀上中投公司背景的建银投资,另一方面又获得全球最大私募基金黑石的支持.

中投发展总裁、原绿城集团副董事长罗钊明在公司成立之初也表示,中投发展主要会投资一些城市建设、房地产开发的项目,包括一些绿城的项目.有业内人士分析,绿城通过组建合资公司,从事国内城镇化建设投资业务,借助合作伙伴的实力帮助集团持续发展,与绿城当时紧张的资金链不无关系.

素以激进闻名的绿城,负债率一直高于同行.在2010年的中报中,绿城的净资产负债率曾经高达168%.2011年,绿城又以148.7%的净负债率被称为“2011年关注度第一、负债率第一、危险程度第一的中国大房地产企业”.而最新公布的年报显示,截至2012年底,绿城的净负债率被大幅下降至49%.

据了解,目前中投发展的投资收益回报率在8%左右.按照国土资源部规定,一级土地开发商可以得到的利润为总投资额的8%,但更多利润在于向二级开发商卖地过程中产生的增值部分.可以推断的是,目前中投发展的策略仍然是先进入一级市场,再进行一、二级市场的联动.

有分析人士指出,即使中投地产资金不存在问题,过度拿地也容易导致经营压力.这样的担心并不是没有理由,毕竟作为一家新成立不久的房企,无论是管理经验还是人才储备,都略显匮乏.

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